임대차보증금을 돌려받는 방법을 알려주세요

문: 저는 현재 임대아파트에 살고 있습니다. 약 80가구정도 거주하는데 임대기간이 끝나 이사를 가고 싶어도 보증금을 돌려 받지 못하고 있습니다. 이곳 임대아파트는 직장관계로 이사를 해야 하는 사람들이 많습니다만 임대인이 보증금을 돌려주지 않아 많은 사람들이 애를 먹고 있습니다.
계약 만료를 통지하고 싶어도 임대인과 연락이 되지 않고, 간혹 연락이 되어도 임대인은 법대로 하라고 큰소리 칩니다. 좋은 방법 없을까요?

 

답: 1. 임대차 보증금을 돌려받기 위해서는 우선 임대차계약이 명백하게 종료되어야 합니다. 이를 위해서는 임대차계약의 기간이 만료된 것만으로는 안되고(왜냐하면 임대차기간이 만료되어도 임대인과 임차인이 아무런 의사표시를 하지 않으면 계약은 전 계약과 동일한 조건으로 갱신되도록 법이 정하고 있기 때문이고, 이를 묵시의 갱신이라고 합니다), 임대차계약 만기일 1개월 이전에 내용증명우편으로 "계약 만료시 더 이상 임대차를 원하지 않으므로 보증금을 반환해 주시기 바랍니다"라는 내용으로 통지를 해두어야 합니다. 이러한 내용을 계약만료 1개월전 구두로 하는 것도 가능하지만, 구두로 하는 것은 나중에 법정에서 임대인이 들은 적이 없다고 부인하면 증명하기가 곤란해지므로 내용증명 및 배달증명우편으로 통지하는 것이 확실한 방법입니다. 내용증명우편을 보내는 방법은 다른 상담사례를 참고하시기 바랍니다.

 

2. 만약 이미 임대차계약의 기간이 만료되었고, 쌍방이 아무런 의사표시를 하지 않아 묵시의 갱신이 된 상태라면 지금이라도 내용증명 및 배달증명우편으로 "임대차계약 해지를 원하며, 주택임대차보호법 제6조의 2에 의하여 임대인께서 이 통지를 받은 후 3개월이 지나면 저에게 보증금을 돌려주어야 함을 알려드립니다"라는 내용을 통지하세요. 즉 묵시의 갱신이 된 임대차계약이라도 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지를 통지할 수 있되, 해지의 효력은 임대인이 이러한 통지를 받은지 3개월이 지난 시점에야 발생합니다.

 

3. 위와같이 만기전에 계약의 갱신을 원하지 않는다는 통지를 한 경우에는 계약만기일이 되었을 때 임대차계약이 종료되어 임차인은 보증금을 반환받을 권리가 생기고, 한편 묵시의 갱신이 된 경우에는 계약의 해지통지를 한 후 3개월이 지난 시점에 보증금을 반환받을 권리가 생기는 것입니다. 이렇게 보증금을 반환받을 권리가 생겼는데도 임대인이 보증금을 반환하지 않으면 그 때에는 그 임대아파트에 계속 거주하면서 임대인을 상대로 임대차계약 종료를 이유로 한 보증금반환청구소송을 하여 승소할 수 있고, 승소판결이 확정된 다음에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면 임대아파트를 경매에 넘겨 보증금을 받아낼 수 있게 됩니다.