시골땅을 샀는데 뒤늦게 분묘가 있음을 알게 되었어요

문:
 지난해 12월에 토지매매계약을 체결하였습니다. 현지에서 확인을 한 후에 계약을 하고 계약금과 중도금을 지불하였는데, 그 후 경계측량을 실시하는 과정에 이웃에 있는 종중 묘의 일부가 제가 매입한 밭에 포함되어 있었습니다. 매도인은 약 12년전 자기 땅에 이웃사람이 분묘를 만드는 데 반대하였지만 이웃사람은 나중에 책임지면 될 것 아니냐면서 분묘 설치를 강행했다고 합니다.  이런 경우 제가 매매계약 체결전에 매도인이 보여준 토지와 실제 상황이 다름을 이유로 계약을 해지하고, 그동안 지급한 계약금 및 중도금 반환을 요구할수 있는지, 아니면 잔금을 지급하여 매매를 성사시킨 후에 분묘를 옮겨가라고 청구해야 하는지 알고 싶습니다.

 

답:
1. 매매에 있어서의 하자담보와 관련된 문제입니다. 질문자는 땅을 샀는데, 그 땅의 일부에 타인의 분묘가 있어서 매매의 목적물 일부가 분묘기지권에 의하여 제한되고 있는 사안입니다. 이 경우 민법 제575조 제1항은 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에만 계약 전체를 해제할 수 있고, 그렇지 않은 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다. 따라서 분묘가 있는 부분이 거래토지의 어느 정도 비율을 차지하는지, 분묘가 있으면 그 땅을 산 목적을 달성할 수 없는지 등을 따져 매매계약의 목적을 달성할 수 없는 경우라면 계약을 해제하여 계약금과 중도금을 돌려받고 손해가 있으면 손해배상을 청구할 수 있습니다.

 

2. 그러나 분묘가 있어도 당초 토지를 매입한 목적을 달성할 수 있는 경우라면 일단 계약은 이행하되 분묘로 인하여 질문자가 입은 손해의 배상을 청구하는 수 밖에 없을 것으로 생각합니다. 잔금 지급시에 이를 고려하여 잔금 중 일부 금액을 손해배상금으로 공제하거나 또는 아래 분묘굴이청구소송이 끝날 때까지 일정 금액의 지급을 유보하였다가 소송종료 후 그 결과에 따라 소송비용 등을 정산하는 방법을 채택할 수도 있을 것입니다.

 

3. 한편 토지 매매계약을 이행한 후 해당 분묘의 굴이(掘移)청구가 가능한지 여부는 그 분묘가 들어설 당시의 경위를 따져 소위 관습상의 지상권이라고 할 수 있는 분묘기지권이 성립되었는지 여부에 달린 문제입니다. 그런데 매도인인 종전 소유자가 분묘 설치를 승낙한 바 없다면  분묘가 들어선지 20년이 되지 않았으므로 시효취득에 의한 분묘기지권은 인정되지 않을 것이므로 질문자는 분묘굴이청구소송에서 승소할 수 있을 것으로 생각됩니다.